房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以對(duì)市場(chǎng)的把握、房地產(chǎn)需求以及現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理理念為基礎(chǔ)，那么怎樣提升房產(chǎn)工程管理呢?現(xiàn)在，小編就整理出管理工程的相關(guān)信息。 ?

物業(yè)管理策略分析 ?

規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，以規(guī)模擴(kuò)市場(chǎng)。 ?

物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)?；砥髽I(yè)的綜合實(shí)力，它包括企業(yè)的運(yùn)行體系、管理機(jī)構(gòu)、企業(yè)的品牌等。同其它行業(yè)的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)不同，物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)主要是以綜合性服務(wù)來取得收入，而收入的主要和直接來源就是企業(yè)的物業(yè)管理面積，管理面積越大，則收入越多、效益越好，這就決定了擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模是提高企業(yè)效益的根本出路。因此城建系統(tǒng)的物業(yè)公司必須走規(guī)模化、集約化經(jīng)營(yíng)這條路子，以提高管理水平、服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)技術(shù)創(chuàng)新擴(kuò)大市場(chǎng)，求得生存。為此，可以對(duì)小物業(yè)管理企業(yè)兼并重組，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合，共享企業(yè)資源，如資金、技術(shù)、材料和勞動(dòng)力等。此外，現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)橫向聯(lián)合、縱向發(fā)展，通過并購(gòu)改組進(jìn)行有效擴(kuò)張，降低成本，達(dá)到規(guī)模經(jīng)營(yíng)。 ?

改革用人機(jī)制，提高隊(duì)伍管理水平。 ?

新世紀(jì)物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)主要集中在對(duì)高水平、高素質(zhì)專業(yè)人才的競(jìng)爭(zhēng)上。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，誰(shuí)擁有了高水平的物業(yè)管理人才，誰(shuí)就掌握了市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)，物業(yè)管理企業(yè)要加強(qiáng)人才的培養(yǎng)和引進(jìn)，并采取多種形式、多種渠道加快培養(yǎng)物業(yè)管理人才。今后，“投資于人”應(yīng)成為城建系統(tǒng)物業(yè)管理企業(yè)一個(gè)重要的戰(zhàn)略取向。在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，人是知識(shí)經(jīng)濟(jì)的直接制造者，物管企業(yè)必須加大人才資源開發(fā)，加大知識(shí)型、創(chuàng)新型人才的培養(yǎng)與使用。加以借鑒國(guó)外實(shí)行多時(shí)的物業(yè)管理師的考核辦法以及其他服務(wù)行業(yè)對(duì)于其從業(yè)人員的評(píng)定方法，改革用人制度。通過素質(zhì)教育、崗位培訓(xùn)和技術(shù)考核等形式來提高從業(yè)人員的專業(yè)水平和服務(wù)意識(shí)。通過機(jī)制轉(zhuǎn)換和專業(yè)*利益調(diào)整，做到優(yōu)勝劣汰，造就優(yōu)秀物業(yè)管理隊(duì)伍，以增加企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

加大盤活與經(jīng)營(yíng)力度。 ?

對(duì)*直接控制與管理的物業(yè)，一方面可以由相關(guān)*出臺(tái)專門的政策，通過公開拍賣或其它方式加以出售，并為買主辦理產(chǎn)權(quán)登記;另一種辦法就是成立專門的物業(yè)經(jīng)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)，或委托某一社會(huì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)，由其向市場(chǎng)招租并進(jìn)行相應(yīng)的管理，*從租金收入中提取一定比例作為管理企業(yè)的管理費(fèi)。這樣，可以讓沉淀下來的這部分物業(yè)發(fā)揮它的作用，既造福于民，*也可以減輕負(fù)擔(dān)。 ?

房地產(chǎn)開發(fā)過程控制重要性 ?

建立健全控制制度 ?

成本費(fèi)用管理是由成本預(yù)測(cè)、決策、預(yù)算、核算、控制、 分析與考評(píng)等環(huán)節(jié)組成。在項(xiàng)目施工過程中,如果成本出現(xiàn)偏差,通過對(duì)其進(jìn)行分析和評(píng)價(jià),把成本控制與項(xiàng)目實(shí)施、 技術(shù)及經(jīng)營(yíng)管理各方面結(jié)合起來進(jìn)行綜合系統(tǒng)分析,就能清楚了解項(xiàng)目成本發(fā)生偏差的原因。在此基礎(chǔ)之上,總結(jié)成本控制方面各種經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn),逐步掌握成本變化的規(guī)律,為管理者正確做出成本決策,制定確實(shí)可行的成本控制措施提供參考,達(dá)到有效控制項(xiàng)目成本、提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。因而,必須構(gòu)建完善的建筑施工項(xiàng)目成本控制分析評(píng)價(jià)制度、預(yù)算制度和超預(yù)算審批制度,并且要建立基于實(shí)際工作量的分析與評(píng)價(jià)體系;同時(shí)要加強(qiáng)施工項(xiàng)目成本控制意識(shí)的培訓(xùn)。 ?

制定成套系統(tǒng)的定額管理工作 ?

定額是指在項(xiàng)目實(shí)施過程中,在一定生產(chǎn)技術(shù)水平,人力、物力和財(cái)力的消耗所應(yīng)達(dá)到的數(shù)量限額。定額管理是成本控制基礎(chǔ)工作的核心,但在建筑項(xiàng)目施工管理過程中,許多員工甚至是*領(lǐng)導(dǎo)對(duì)定額管理認(rèn)識(shí)不足,不重視定額管理和內(nèi)部定額的制定。在日常工作中,項(xiàng)目管理者在對(duì)外勞務(wù)分包中定價(jià)不合理,沒有認(rèn)清定額管理工作是成本控制的重要環(huán)節(jié)和關(guān)鍵工程,從而影響成本控制的(下轉(zhuǎn)第66頁(yè))(上接第64頁(yè))目標(biāo)。完備定額管理工作,對(duì)于項(xiàng)目部甚至真?zhèn)€施工企業(yè)來說都是至關(guān)重要的。

加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理基礎(chǔ)工作 ?

成本管理的基礎(chǔ)工作是加強(qiáng)項(xiàng)目成本核算的重要依據(jù)。必須健全定額管理、預(yù)算管理、計(jì)量和驗(yàn)收制度以及各種分類賬,按勞動(dòng)定額簽發(fā)施工任務(wù)書。尤其應(yīng)當(dāng)制定與不斷完善企業(yè)內(nèi)部的施工定額,因?yàn)檫@是企業(yè)加強(qiáng)成本管理與控制成本的基礎(chǔ),更是企業(yè)班組成本控制與考核的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。各企業(yè)應(yīng)根據(jù)體制、管理機(jī)制、施工技術(shù)水平,制定符合企業(yè)管理與施工技術(shù)水平的施工定額,并在執(zhí)行過程中不斷修訂完善,以保證定額水平的先進(jìn)性。項(xiàng)目開工前要編制出施工圖預(yù)算,項(xiàng)目竣工后要按規(guī)定時(shí)限準(zhǔn)確及時(shí)提供竣工決算。一切物資的收、發(fā)、領(lǐng)、退都要按規(guī)定手續(xù)辦理,對(duì)庫(kù)存物資和現(xiàn)場(chǎng)材料定期進(jìn)行盤點(diǎn),保證據(jù)物相符。 ?

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理對(duì)策 ?

1、項(xiàng)目開發(fā)中的管理對(duì)策 ?

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目剛起步時(shí)，難度比較大。而規(guī)劃管理是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的首要階段，確定建筑規(guī)劃方案是這個(gè)階段的重要工作，關(guān)系到項(xiàng)目開發(fā)的成敗。本文做了以下三方面可行性分析：*，依照營(yíng)銷部做出的市場(chǎng)調(diào)查，討論項(xiàng)目適合地理位置的選取，并對(duì)建筑戶型的規(guī)模和需求等級(jí)以及需求量做出合理的規(guī)劃。第二，與規(guī)劃*積極地溝通。運(yùn)用其對(duì)相關(guān)政策的了解和地域規(guī)劃知識(shí)，依照相關(guān)規(guī)定，確定出最有利于開發(fā)項(xiàng)目總體規(guī)劃的指標(biāo)。第三，根據(jù)《*人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》等相關(guān)法律，進(jìn)行設(shè)計(jì)方案的競(jìng)標(biāo)。競(jìng)標(biāo)中要重視建筑的美觀程度和布局合理性等方面，做出公平、謹(jǐn)慎的選擇。 ?

2、項(xiàng)目施工中的管理對(duì)策 ?

房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工管理有內(nèi)容多、時(shí)間長(zhǎng)、涉及面廣、影響大等特點(diǎn)，且與工程管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)有著很大的關(guān)系。從項(xiàng)目工程的開工到竣工過程中，進(jìn)行施工管理的關(guān)鍵是以*相關(guān)法律和質(zhì)量管理作為中心原則，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法律和法規(guī)，對(duì)工程的成本、工期、質(zhì)量這三個(gè)方面進(jìn)行嚴(yán)格控制。 ?

(1)對(duì)施工合同的管理 ?

施工企業(yè)同房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)所簽訂的施工約定合同，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)對(duì)其項(xiàng)目實(shí)行施工管理的法律依據(jù)。該合同的訂制是施工管理的首要任務(wù)。除了*規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)條款外，還需要對(duì)施工安全與施工文明保障、工程款支付、工程驗(yàn)收、工程材料供應(yīng)、工期、工程質(zhì)量獎(jiǎng)罰等進(jìn)行明確的約定。 ?

(2)施工質(zhì)量的控制 ?

對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行控制是施工管理中的重點(diǎn)工作。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，負(fù)責(zé)管理的人員要把握好全局，協(xié)調(diào)好施工、監(jiān)理等各個(gè)單位，共同完成施工中的質(zhì)量控制。具體要做好以下三項(xiàng)主要任務(wù)：*，依照委托監(jiān)理合同對(duì)承擔(dān)該質(zhì)量監(jiān)理的工作人員，依照法律相關(guān)規(guī)定進(jìn)行監(jiān)督。對(duì)關(guān)鍵工序和重點(diǎn)部分，嚴(yán)格按照*技術(shù)的標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收。驗(yàn)收合格一項(xiàng)，才能進(jìn)行下項(xiàng)工序。第二，對(duì)施工企業(yè)嚴(yán)格監(jiān)督，保證達(dá)到工序的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行施工中的自我質(zhì)量控制。盡量幫助解決施工企業(yè)在工程施工中所遇到的技術(shù)難題，在技術(shù)上保證工程的質(zhì)量。第三，對(duì)工程所用材料要管理得當(dāng)。嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求與合同約定，對(duì)市場(chǎng)做好調(diào)查，掌握市場(chǎng)材料信息。根據(jù)*相關(guān)法規(guī)，運(yùn)用招標(biāo)的形式選擇質(zhì)量好、信譽(yù)高、價(jià)格合理的商家進(jìn)行材料選購(gòu)。 ?