房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程。項目執(zhí)行前的策劃對項目運作的成敗至關(guān)重要。房地產(chǎn)開發(fā)項目管理研究是房地產(chǎn)公司運作該項目的基礎(chǔ)與綱領(lǐng)性文件，研究它對該項目的管理具有十分重要的作用。 現(xiàn)在，小編就整理出工程策劃管理以及相關(guān)信息。 ?

房地產(chǎn)策劃的重要性 ?

1、清楚房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的特點： ?

在進行項目策劃之前，我們首先要清楚自己是在對什么樣的產(chǎn)品進行策劃，這類產(chǎn)品有著什么樣的特點。 ?

商品住房，是一種很特殊的商品。住房可以通過市場自由買賣也就是近二十年的事情。在二十年以前，住房是由*統(tǒng)一分配，并不是一種可以買賣的商品。但是隨著我國實現(xiàn)住房改革后，住房成了一種商品，可以買賣，但仍要受一定限制的商品(個人之間買賣住房，需要到房管*辦理過戶手續(xù)，并繳納契稅等法律的限制)。有一個安身之所是人類生存的最基本需求，而馬斯洛的“需求層次理論”也將安全需求列為僅次于飲食(生存)以外最重要的需求。同時我們*人口眾多，18億畝的土地紅線決定了土地的稀缺性，這同樣決定了商品住房在我們*具有價格高，很可能具有*性消費的特點。在一個像濟南章丘這樣的三線地級城市買一套商品住房都需要五十萬元，這基本上是一個普通家庭一輩子*的支出。但對于高收入人群來說，住房從某種意義上是身份的象征，高貴奢華的高檔社區(qū)代表了居住者顯赫的社會地位。

2、進行準(zhǔn)確的市場定位： ?

進行項目策劃，定位是關(guān)鍵。項目定位是在目標(biāo)客源建立的基礎(chǔ)上，為*限度的滿足客戶的需求而對項目的整體把握。它是圍繞目標(biāo)市場將項目的功能、形象作特別的有針對性的規(guī)定。在什么位置建什么檔次的樓盤，建多大面積的戶型，在進行策劃之前都要很準(zhǔn)確的弄清楚這些問題。高、中、低端樓盤的定位，中式風(fēng)格、歐式風(fēng)格等項目建筑形式的定位都很重要。在一個低端樓盤的項目里搭配古典浪漫的歐式風(fēng)情建筑，顯然是不合適。甚至可以打破傳統(tǒng)的按人口、地域、收入等要素進行項目定位的做法，重新針對未來十年*潛力的購房者群體設(shè)計、建造具有定制意義的房子。 ?

3、以人為本，通過差異化的手段完成房地產(chǎn)項目策劃： ?

在個房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈的年代，更要注重以人為本，通過差異化的手段完成好項目策劃。注重人們對住宅新功能的要求，例如強調(diào)舒適性、注重娛樂性和多功能等方面的要求，在設(shè)計的細節(jié)方面做好項目策劃。 ?

房地產(chǎn)工程管理全程策劃研究的內(nèi)容 ?

房地產(chǎn)工程的區(qū)位分析和選擇 ?

房地產(chǎn)工程對區(qū)位的選擇要求較高，選擇較好的區(qū)位能夠帶來更好的經(jīng)濟效益。影響房地產(chǎn)工程項目區(qū)位的因素較多，通常工程項目所在地的地形、水文等自然條件對區(qū)位的影響較大。另外在城市中不同的地塊位置有著不同的用途，城市規(guī)劃*對土地的規(guī)劃要求不盡相同，這也會對房地產(chǎn)項目的區(qū)位選擇產(chǎn)生明顯的影響。所以在房地長項目區(qū)位選擇的時候要充分的對城市的定位、城市發(fā)展的方向和目標(biāo)有一個準(zhǔn)確的認(rèn)識。同時也要考慮到城市的交通方面的因素影響，隨城市的市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共的配套服務(wù)設(shè)施的完備情況、人口和經(jīng)濟分布情況也要有全面的了解和認(rèn)識。 ?

房地產(chǎn)工程項目的定位 ?

房地產(chǎn)工程項目的定位主要是對產(chǎn)品的定位、對客戶的定位、對形象和品牌的定位。產(chǎn)品的定位主要是為了在公眾面前樹立一個良好的產(chǎn)品形象。對房地產(chǎn)工程的定位是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自己的產(chǎn)品有目的和針對性的推廣和銷售。要考慮到所面向的客戶群體的需求。對客戶的定位就需要了解房地產(chǎn)項目的消費群體的特征，對消費者的行為和動機進行研究。要注意對房地產(chǎn)工程項目產(chǎn)品形象的宣傳，能夠方便快捷的進行形象的宣傳，跟工程周圍的各種市場環(huán)境結(jié)合起來。在房地產(chǎn)企業(yè)競爭激烈的今天，房地產(chǎn)開發(fā)公司必須確立自己的企業(yè)品牌和開發(fā)的房地產(chǎn)工程項目的品牌。

房地產(chǎn)開發(fā)項目的營銷策略 ?

房地產(chǎn)開發(fā)項目的營銷策略的核心是以消費者為中心。在營銷策略的制定過程中要對消費者的消費需求和消費的欲望有一個全面的認(rèn)識，在此基礎(chǔ)上來制定合理的銷售計劃，制定合適的銷售價格，從而來吸引更多的客戶的眼光。另外在銷售策略的制定過程中要適當(dāng)?shù)目紤]房地產(chǎn)工程項目銷售的節(jié)奏。房地產(chǎn)項目的營銷策略主要是產(chǎn)品策略、價格策略和營銷渠道的定位。 ?

項目實施過程中的管理具體措施 ?

1、充分重視做好施工準(zhǔn)備工作 ?

工程中標(biāo)后，建設(shè)施工單位既要著手編制詳盡的施工組織設(shè)計，又要對中標(biāo)前施工組織設(shè)計的完善，從牛產(chǎn)、技術(shù)及要求和施工的關(guān)鍵部位、安全、質(zhì)量保證措施為主線，擬定科學(xué)合理的具體實施細則，做好施工組織設(shè)計，采用先進技術(shù)和現(xiàn)代化的管理方法，科學(xué)地組織施工，對提高勞動生產(chǎn)率，確保工程質(zhì)量，縮短工期，節(jié)約材料，降低工程成本，文明施工，獲取社會效益和經(jīng)濟效益，發(fā)揮著重要作用。所以必須使項目部各相關(guān)人員對施工組織設(shè)計有一個全面的了解，確保施工組織設(shè)計的貫徹落實。 ?

2、精干施工管理人員，組織專業(yè)隊伍合理施工。施工現(xiàn)場管理機構(gòu)及作業(yè)隊伍要少而精，做到一方面需要廣大工程技術(shù)管理人員提高認(rèn)識，轉(zhuǎn)變觀念，努力提高自身的技術(shù)業(yè)務(wù)素質(zhì)，干部、工人一專多能，減少計劃外用工，降低外雇人工費支出，既可以增加職工收入，又能調(diào)動職工的積極性和創(chuàng)造性，提高職工的工作效率。另一方面要結(jié)合企業(yè)的實際和具體的業(yè)務(wù)加以貫徹落實，要求施工管理人員，做到對施工進度計劃和施工方案了如指掌，能夠在施工中組織專業(yè)隊伍連續(xù)交叉作業(yè)，使工序銜接合理緊密，避免窩工，既能提高工程質(zhì)量，保證施工要求，又可以降低工程成本，因此做好施工組織設(shè)計工作是實現(xiàn)施工技術(shù)和施工管理相結(jié)合的有效形式。 ?

3、合理選用施工技術(shù)，采取強有力的趕工措施。在滿足工程合同及設(shè)計圖紙的質(zhì)量要求前提下，采用新材料、新工藝、新方案，減少主要材料的浪費損耗，杜絕返工，返修及合理縮短工期來降低工程成本。如：某小區(qū)的六層框架住宅施工中，為了搶工期，保質(zhì)量對硬架支模、門井式腳手架等進行了比選，*結(jié)合該工程的現(xiàn)狀、特點，采用了硬架支模的方法。 ?

4、嚴(yán)格質(zhì)量控制。工程質(zhì)量成本是指為使竣工工程達到合同質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求所發(fā)生的一切費用，包括：①保證工程達到合同質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求所支付的費用;②完工工程未達到合同的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求所造成的損失(返工或返修等);③處置工程質(zhì)量缺陷所發(fā)生的費用?？刂坪霉こ藤|(zhì)量成本，必須消滅工程質(zhì)量問題成本和缺陷成本，同時要求提高質(zhì)量檢測環(huán)節(jié)及質(zhì)量檢測工作的效率，減少預(yù)防成本支出，只要把好材料入口質(zhì)量關(guān)，控制好施工過程的質(zhì)量，改進質(zhì)量控制方法，使用先進合理的檢測儀器，提高質(zhì)量檢測人員的技術(shù)能力，就能提高質(zhì)量檢測的工作效益，這樣就完全可以消滅工程質(zhì)量問題成本和缺陷成本。 ?